Investir en Loi Denormandie : Jusqu’à 63 000€ de réduction fiscale jusqu’en 2027
La Loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans des biens anciens à rénover. Acheter un logement à rénover dans une commune éligible OU dans une copropriété en difficulté vous donne l’opportunité de réduire votre impôt jusqu'à 21% du montant total de votre investissement
Ce qui change avec la Loi Denormandie en 2024
À partir de 2024, plusieurs ajustements renforcent l'attractivité de ce dispositif :
- ⌛ Prolongation jusqu’en 2027 : Les investisseurs ont désormais 3 ans supplémentaires pour profiter des avantages fiscaux offerts par la Loi Denormandie.
- 🏢 Élargissement aux copropriétés en difficulté : Depuis le 9 avril 2024, le dispositif Denormandie inclut les investissements dans des “copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées” y compris dans les grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Nantes ou même Paris.
Une copropriété est considérée comme « en difficulté » lorsque la stabilité financière du syndicat des copropriétaires est gravement menacée ou lorsque ce dernier n’est plus capable d'assurer un bon entretien de l'immeuble.
Les avantages fiscaux et patrimoniaux de la Loi Denormandie
La loi Denormandie propose un niveau de défiscalisation équivalent à celui du Pinel originel ou encore à celui du Pinel plus :
-
1
Réduction d'impôts jusqu’à 63 000€
Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement locatif. Cette réduction peut atteindre :
- 12 % pour une mise en location de 6 ans,
- 18 % pour une durée de 9 ans,
- 21 % pour une durée de 12 ans.
Ces pourcentages sont appliqués sur le montant total de l'investissement, incluant le coût d'acquisition du bien ET les dépenses liées aux travaux de rénovation.
Ainsi, un investissement chiffré à 300 000 euros permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 63 000€ sur 12 ans.
-
2
Amélioration du patrimoine immobilier
En investissant dans des biens anciens nécessitant des travaux, les propriétaires améliorent la valeur de leur patrimoine. La rénovation permet non seulement de réhabiliter des logements vacants ou vétustes, mais aussi de moderniser ces biens, les rendant ainsi plus attractifs pour la location et augmentant leur potentiel de valorisation à long terme.
-
3
Encouragement de la rénovation urbaine
La loi Denormandie contribue à revitaliser les centres-villes en déclin. En encourageant la rénovation de logements anciens, le dispositif participe à la lutte contre la vacance immobilière, permet de préserver le patrimoine architectural local et soutient la dynamique des centres-villes.
Dans les copropriétés en grande difficulté, les emplacements au sein de grande métropoles peuvent être particulièrement attractifs.
-
4
Possibilité de louer à des membres de sa famille
Les investisseurs peuvent louer le bien à des membres de leur famille, qu’il s’agisse d’ascendants (comme les parents) ou de descendants (comme les enfants), à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.
-
5
Cumul des niches fiscales
Le montant des réductions d’impôts liées à la loi Denormandie est soumis au plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Néanmoins, en respectant la limite annuelle le cumul de ce dispositif avec d'autres réductions et crédits d'impôts reste possible.
-
6
Des prix compétitifs
La loi Denormandie permet de diversifier ses investissements locatifs, en se concentrant sur l'immobilier ancien avec travaux, qui est souvent disponible à des prix plus compétitifs que les logements neufs. Cette diversification peut renforcer la sécurité financière globale d’un portefeuille d'investissements.
À qui s'adresse la loi Denormandie ?
La loi s’adresse aux investisseurs qui achètent des logements anciens entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026, et qui s’engagent à les mettre en location pour une durée de 6 à 12 ans.
Elle s’applique aussi bien aux particuliers qui réalisent ou font réaliser eux-mêmes les travaux qu'à ceux qui s’adressent à des promoteurs immobiliers qui gèrent l’opération de A à Z.
Quelles conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ?
- Les investisseurs doivent acheter un bien ancien à rénover dans une zone éligible, souvent des quartiers avec des logements vacants ou dégradés.
- Le montant maximum de l’investissement est limité à 300 000 euros par an et le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 €.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total.
- Le logement doit être loué à des ménages modestes pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers et des ressources respectant des plafonds fixés.
- Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Concernant les travaux, des critères spécifiques s'appliquent également :
- Selon le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, les travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % pour une maison et de 20 % pour un appartement.
- Ils doivent également ajouter une nouvelle surface habitable, comme un balcon, une terrasse ou un garage.
- Si ces seuils ne sont pas atteints, le bien peut tout de même être éligible à la condition que 2 types de travaux sur 5 sont réalisés parmi les suivants : changement de chaudière, isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, ou renouvellement du système de production d’eau chaude.
- Le logement rénové doit avoir une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²/an.
Quel logement est éligible au dispositif ?
Pour bénéficier de la loi Denormandie, le bien immobilier doit être situé dans des communes :
- où la réhabilitation du parc immobilier est une priorité, listées dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, en lien avec l'article 199 novovicies du code général des impôts ;
- ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire, conformément à l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ou faisant partie du programme national « Action Cœur de Ville » (ACV).
Le site cohesion-territoires.gouv.fr met à disposition une carte des communes concernées par le dispositif Denormandie, et notre outil de simulation permet de vérifier si votre commune est éligible.
Élargissement du champ du dispositif Denormandie
L'article 42 de la loi du 9 avril 2024, qui vise à accélérer et simplifier la rénovation des logements dégradés et à renforcer les grandes opérations d'aménagement, prolonge le dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027. Il s'étend également, à partir du 11 avril 2024, aux investissements dans les copropriétés en grave difficulté financière ou inclues dans le cadre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Notre exemple chiffré
L'investissement de Céleste en loi Denormandie à Toulouse
Céleste envisage d'investir dans un appartement ancien à Toulouse, dans le quartier de Jolimont, en profitant du dispositif fiscal de la loi Denormandie et d’une opération de rénovation menée par un promoteur sur une copropriété en difficulté, elle acquiert un T3 de 65 m² au prix de 2 700 € par mètre carré, soit un total de 175 500 €.
Le promoteur se charge de faire réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le montant des travaux s'élève donc à 58 500 €, ce qui porte l'investissement total à 234 000 €.
En s'engageant à louer le bien pendant 12 ans, Céleste bénéficie d'une réduction d'impôt de 21 % du montant total investi, soit 49 140 €, répartis sur 12 ans. Ce qui correspond à 4 095 € par an.
Le loyer en zone A est plafonné à 14,03 € par mètre carré, ce qui lui permet de louer l'appartement à 911,95 € par mois. Les revenus locatifs annuels bruts sont donc de 10 943,40 €.
Cet investissement permet à Céleste de bénéficier d'une réduction d'impôt considérable tout en générant des revenus locatifs. De plus, en rénovant un logement ancien, elle contribue à la revitalisation du parc immobilier de Toulouse et augmente la valeur de son patrimoine.
Simulez votre projet immobilier dès maintenant !
Grâce à notre simulateur en ligne, vous pouvez estimer en quelques clics les économies d’impôts que vous pourriez réaliser avec la Loi Denormandie, en fonction de votre projet d’acquisition et des travaux à effectuer. Découvrez les villes éligibles, les biens disponibles et trouvez l'opportunité d'investissement qui correspond à votre profil d’investisseur.
Source : www.service-public.fr